Leggere un contratto

Secondo quanto stabilisce il Codice civile, il contratto è "l'accordo tra due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale". Il nostro ordinamento afferma anche il principio della libertà contrattuale: i soggetti privati infatti possono concludere qualsiasi tipo di contratto con chiunque, determinandone liberamente i contenuti.

I contraenti, tuttavia, hanno degli obblighi e sono tenuti a rispettare le norme di legge, che regolano i contratti, contemplate dal Codice civile. Il contratto consta di quattro elementi essenziali: l'accordo delle parti, la causa, l'oggetto e la forma. L'assenza di uno solo di essi compromette l'esistenza del contratto medesimo.

• L'accordo delle parti. Le parti devono essere consenzienti sui termini esatti dell'affare che stanno per concludere.

• La causa (per esempio, l'acquisto). Deve essere lecita, cioè non contraria all'ordine pubblico o al buon costume. È lo scopo principale del contratto: se manca o è illecita provoca la nullità (e quindi l'inefficacia) del contratto.

• L'oggetto (per esempio, la casa). Deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile: la mancanza di queste caratteristiche rende nullo il contratto.

• La forma, quando è prevista dalla legge come requisito di validità del contratto. Generalmente la legge lascia ampia libertà ai contraenti nella scelta della forma contrattuale (per esempio, un contratto si può concludere a voce, con una stretta di mano ecc.), ma per alcuni contratti è prevista la forma scritta: in particolare, per i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili; per i contratti di locazione di beni immobili con durata superiore a 9 anni; per i contratti con i quali si rinuncia a diritti reali, ovvero si effettua una transazione relativa a beni immobili.


Il contratto di compravendita
È quello più diffuso e consiste nel "trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo". Per i beni immobili è obbligatoria la forma scritta e la trascrizione del contratto nei registri immobiliari.

Le relative spese (stesura, trascrizione ed eventuali spese accessorie) sono a carico del compratore, sempre che non ci si sia accordati in modo diverso. Nel contratto di compravendita il venditore è obbligato a:

• consegnare l'oggetto del contratto (la cosa venduta) al compratore;
• compiere gli atti necessari al trasferimento di proprietà, quando questo non è immediato;
• garantire il compratore dai vizi della cosa venduta e dalla evizione. Per vizi della cosa venduta si intendono i difetti che la rendono non idonea all'uso a cui è destinata o che ne diminuiscono in modo consistente il valore intrinseco. Se tali vizi non vengono dichiarati dal venditore e non appaiono immediatamente evidenti al compratore al momento del contratto, quest'ultimo può richiedere lo scioglimento del contratto, o la riduzione del prezzo e il risarcimento del danno.

La denuncia dei vizi occultati deve essere fatta entro otto giorni dalla loro scoperta e non oltre un anno dalla consegna del bene del quale si è venuti in possesso. Si ha invece evizione quando un terzo può far valere dei diritti (ipotecari, di proprietà, di usucapione, di abitazione, di uso ecc.) su tutta o su parte della cosa venduta, diritti che può rivendicare anche nei confronti del compratore. Per questo motivo il venditore è tenuto a garantire il compratore che non corre rischi di evizione.

Dal canto suo il compratore è obbligato:
• al pagamento del prezzo pattuito nel modo e nei tempi stabiliti;
• al pagamento delle spese da sostenere per gli atti di compravendita.


L'invalidità del contratto
Il contratto viene ritenuto invalido quando, al momento della sua conclusione, sono presenti uno o più difetti di tale gravità da non consentire alle parti di raggiungere lo scopo che si prefiggevano con la sua stipulazione. Ecco quali sono le cause di invalidità:

• la nullità: è sancita dall'art. 1418 del Codice civile e si ha quando manca uno dei requisiti essenziali oppure quando la causa è illecita, impossibile, indeterminata o indeterminabile;

• l'annullabilità: si determina quando non vengono osservate le regole che hanno lo scopo di proteggere in modo particolare una delle parti. Per esempio, è annullabile un contratto stipulato da un soggetto incapace di intendere e di volere perché ubriaco, affetto da malattia mentale ecc.;

• la rescissione: si verifica a causa di un'anomalia già presente nel contratto. Tale anomalia può consistere nel fatto che il contratto sia stato concluso in stato di pericolo oppure in stato di bisogno.


La risoluzione del contratto
Contrariamente alla rescissione che si applica per anomalie già presenti durante la stipulazione del contratto, la risoluzione si applica invece per circostanze sopravvenute dopo la sua conclusione. Il Codice civile prevede tre ipotesi di risoluzione del contratto:

• per inadempimento: per esempio Tizio ha comprato un bene da Caio, ma successivamente non ne ha pagato il prezzo pattuito. In questo caso è ovvio che il bene ritorni di proprietà di Caio;

• per impossibilità sopravvenuta: per esempio, un muratore si è impegnato a ristrutturare un appartamento, ma poi, successivamente alla stipulazione del contratto, è stato improvvisamente colpito da grave malattia.
In questo caso, il contratto si risolve e il muratore è tenuto a restituire (se l'ha ricevuto) l'eventuale acconto:

• per eccessiva onerosità: per esempio, Sempronio ordina a una società un quantitativo di petrolio e ne pattuisce il prezzo, ma poi, per cause fortuite (per esempio, lo scoppio di una guerra), il prezzo del petrolio lievita così tanto da non corrispondere più a quello pattuito. In questo caso Sempronio può chiedere la risoluzione del contratto.


IL COMPROMESSO

Prima di trovarsi davanti a un notaio per stendere e notificare l'atto di vendita, i contraenti, in genere, redigono una scrittura privata con la quale si impegnano a stipulare il contratto secondo gli accordi presi.

Questa scrittura privata, che generalmente riguarda la vendita di beni immobili, viene normalmente chiamata 'promessa di vendita' oppure compromesso e deve essere scritta su carta bollata per uso amministrativo.

Con questo atto (che altro non è che un contratto preliminare mediante il quale le parti si obbligano alla conclusione di un futuro contratto definitivo) non si verifica alcun trasferimento di proprietà.

Semplicemente il venditore promette di cedere un certo bene immobile a un certo prezzo e a certe condizioni accettate dal compratore.

LE CLAUSOLE VESSATORIE
Tali clausole contrattuali, che di solito ricorrono nelle polizze di assicurazione, sono particolarmente gravose nei confronti di uno dei contraenti perché garantiscono, di conseguenza, una posizione di superiorità all'altro contraente.

Per questa ragione, affinché siano efficaci, è necessaria l'espressa approvazione scritta. Per esempio, nel caso della polizza assicurativa, l'assicurato dovrà non solo firmare in calce al testo contrattuale, ma, dopo averne presa visione, se intende sottostare a tutte le clausole vessatorie imposte dalla compagnia di assicurazione, dovrà sottoscriverle specificatamente tutte.

La necessità della seconda firma è imposta dalla legge per tutelare il contraente che, per leggerezza, al momento della stipula del contratto potrebbe non aver preso visione di queste particolari clausole.

LA CAPARRA
È la somma di denaro che il compratore versa al venditore al momento del compromesso, a garanzia degli impegni assunti da entrambe le parti.

Se il compratore non rispetta gli impegni presi, il venditore ha diritto a trattenere la caparra.

Viceversa, se è il venditore che non tiene fede agli impegni, il compratore può chiedere lo scioglimento del contratto e il pagamento di una cifra pari al doppio della caparra versata.

Le leggi cambiano, informatevi sempre presso un Notaio di fiducia.

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